Datos de la Hipoteca
Simular Amortización Anticipada
📊 Entendiendo Tu Hipoteca
¿Cómo Funciona el Sistema de Amortización Francés?
La mayoría de hipotecas en España usan el sistema francés: pagas una cuota mensual constante durante todo el plazo. Sin embargo, la composición de esa cuota cambia con el tiempo:
- Primeros años: La mayor parte de tu cuota son intereses, muy poco capital. Ejemplo: en una hipoteca de 150.000€ al 3%, la primera cuota de 711€ se compone de 375€ intereses + 336€ capital.
- Años intermedios: La proporción se equilibra progresivamente.
- Últimos años: Casi toda tu cuota amortiza capital, muy pocos intereses. La última cuota puede ser 709€ capital + 2€ intereses.
Implicación clave: Si amortizas anticipadamente al principio, ahorras mucho más en intereses que si lo haces al final.
TIN vs TAE: ¿Qué Mirar?
TIN (Tipo de Interés Nominal): Es el interés "puro" que te cobra el banco sobre el capital pendiente. Ejemplo: TIN 3% significa que pagarás 3% anual sobre tu deuda.
TAE (Tasa Anual Equivalente): Incluye TIN + comisiones (apertura, gestión) + seguros obligatorios + gastos. Es el coste real total anualizado. La diferencia entre TIN y TAE puede ser 0.3-0.8 puntos porcentuales.
💡 Regla de oro: Siempre compara hipotecas por TAE, no por TIN. Un TIN bajo puede ocultar comisiones altas que hacen la TAE menos competitiva.
Hipoteca Fija vs Variable en 2026
Fija:
- Ventajas: TIN bloqueado todo el plazo, cuota predecible, protección contra subidas de tipos. Ideal para presupuestos ajustados.
- Desventajas: TIN inicial ~0.5-1% más alto que variables. No te beneficias si bajan los tipos.
- Rango 2026: 2.5% - 3.5% TIN según entidad y perfil.
Variable:
- Ventajas: TIN inicial más bajo (Euríbor + diferencial). Si Euríbor baja, tu cuota baja.
- Desventajas: Cuota fluctúa (revisión anual). Riesgo de subidas fuertes (Euríbor puede variar de 0% a 4%+).
- Rango 2026: Euríbor ~2.2% + diferencial 0.6-1.2% = TIN total ~2.8-3.4%.
Mixta (tendencia creciente):
- TIN fijo los primeros 5-15 años, luego variable. Combina estabilidad inicial con flexibilidad futura.
- Ideal si prevés cambios en tu situación laboral/económica a medio plazo.
¿Cuándo Amortizar Anticipadamente?
Amortizar anticipadamente significa devolver parte del capital antes de lo previsto, reduciendo tu deuda. Tienes dos opciones:
Reducir Plazo
Ventajas:
- Ahorras MÁS intereses totales
- Te liberas de la hipoteca antes
- Reduces riesgo de impago futuro
Desventajas:
- Cuota mensual sigue igual (no libera liquidez)
✅ Mejor si: Quieres minimizar coste total y puedes mantener cuota actual
Reducir Cuota
Ventajas:
- Libera liquidez mensual inmediata
- Reduce presión presupuestaria
- Puedes invertir la diferencia de cuota
Desventajas:
- Ahorras MENOS intereses que reduciendo plazo
- Sigues endeudado el mismo tiempo
✅ Mejor si: Necesitas liquidez mensual o tienes inversiones que rinden >TIN hipoteca
Comisiones por Amortización Anticipada
Los bancos pueden cobrar una comisión por amortizar anticipadamente, pero está limitada por ley:
- Hipoteca Variable: Máximo 0.25% del capital amortizado si quedan más de 3 años, 0% si quedan menos de 3 años.
- Hipoteca Fija: Máximo 2% del capital amortizado si quedan más de 10 años, 1.5% si quedan menos de 10 años.
- Hipoteca IRPH: Sin comisión (beneficio del consumidor tras sentencias judiciales).
Ejemplo: Amortizas 10.000€ en hipoteca variable con 15 años pendientes → Comisión máxima = 10.000€ × 0.25% = 25€. Compara siempre el ahorro en intereses vs la comisión para ver si compensa.
Errores Comunes al Contratar una Hipoteca
- Aceptar el primer ofrecimiento del banco: SIEMPRE compara mínimo 3-5 bancos. La diferencia entre mejor y peor oferta puede ser 20.000-40.000€ en intereses.
- Agotar tu capacidad de endeudamiento: Si el banco te aprueba 300.000€, no significa que debas pedir 300.000€. Deja margen para imprevistos.
- Ignorar los gastos asociados: Notaría, registro, gestoría, tasación, impuestos = 1-2% del capital + ITP/AJD ~1% = ~8.000€ en hipoteca de 200.000€. Debes tenerlos en efectivo.
- No leer la letra pequeña: Cláusulas suelo, comisiones ocultas, seguros vinculados obligatorios pueden encarecer mucho la TAE real.
- No negociar: TIN, gastos, vinculación de productos (nómina, seguros, tarjetas) son NEGOCIABLES. Pide y compara ofertas escritas.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?
La cuota mensual de una hipoteca se calcula usando la fórmula del sistema francés (cuota constante): Cuota = Capital × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n - 1], donde i = tipo de interés mensual (TIN anual / 12) y n = número de meses (años × 12). Ejemplo: 150.000€ a 25 años al 3% TIN → Cuota mensual = 711€ aprox. Al principio pagas más intereses que capital; con el tiempo la proporción se invierte.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?
TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo de interés puro que te cobra el banco, sin incluir comisiones ni gastos. TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN + comisiones de apertura + gastos de gestión + seguros obligatorios, mostrando el coste real total anualizado. Ejemplo: TIN 2.5% con comisión 1% puede resultar en TAE 2.8%. Siempre compara hipotecas por TAE, no por TIN, porque refleja el coste completo. La TAE es obligatoria por ley en todas las ofertas.
¿Es mejor amortizar reduciendo cuota o reduciendo plazo?
Depende de tu objetivo: Reducir plazo ahorra MÁS intereses (acabas antes, pagas menos total) pero mantiene cuota alta. Reduce el riesgo de impago futuro y maximiza ahorro en intereses. Reducir cuota libera liquidez mensual inmediata, ideal si tienes gastos ajustados o quieres invertir la diferencia, pero pagas más intereses totales. Ejemplo: amortizar 10.000€ en hipoteca de 150.000€ al 3% en año 5 - Reducir plazo: ahorras ~8.500€ en intereses y acabas 4 años antes. Reducir cuota: bajas cuota 68€/mes pero ahorras solo ~5.000€ en intereses. Recomendación: reduce plazo si puedes mantener cuota, reduce cuota si necesitas liquidez.
¿Cuánto pagaré de intereses en total en mi hipoteca?
Los intereses totales dependen del capital, tipo de interés y plazo. Fórmula aproximada: Intereses totales = (Cuota mensual × nº meses) - Capital inicial. Ejemplos reales: 150.000€ al 3% TIN en 30 años → Intereses totales: 77.757€ (pagas 51% extra). 150.000€ al 3% TIN en 20 años → Intereses totales: 49.430€ (pagas 33% extra). 150.000€ al 4% TIN en 30 años → Intereses totales: 107.804€ (pagas 72% extra). La diferencia entre 20 y 30 años puede ser 28.000€ en intereses. Cada 1% adicional de TIN puede costarte 30.000€ extra en una hipoteca de 150.000€ a 25 años.
¿Cuándo conviene hacer una amortización anticipada?
Conviene amortizar anticipadamente si: 1) Tu TIN hipotecario es >3% (ahorras más que invirtiendo en bonos/depósitos). 2) Ya tienes fondo de emergencia de 6-12 meses. 3) No tienes otras deudas con interés más alto (tarjetas, préstamos personales). 4) El ahorro en intereses supera la rentabilidad esperada de inversiones (si TIN es 3% y puedes invertir al 7% en fondos indexados, mejor NO amortizar). NO conviene si: TIN <2% (mejor invertir), no tienes fondo de emergencia, o tienes oportunidades de inversión con mayor retorno. La comisión por amortización anticipada (0-1% según antigüedad) también cuenta en el cálculo.
¿Qué porcentaje del salario debería destinar a la hipoteca?
La regla general: la cuota de hipoteca NO debe superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Ejemplo: Si ganas 2.000€ netos/mes, tu cuota máxima debería ser 600-700€. Los bancos suelen aprobar hasta 40% pero es arriesgado (poco margen para imprevistos). Considera también: + IBI (0.4-1.3% anual del valor catastral) + Comunidad (50-150€/mes) + Mantenimiento (1% del valor anual) + Seguro hogar (200-500€/año). Suma total vivienda recomendada: <40% ingresos netos. Si superas 50%, estás en zona de riesgo alto de impago ante imprevistos (despido, enfermedad). Usa calculadoras de capacidad de endeudamiento antes de comprometerte.
🎯 Estrategia Óptima Para Minimizar Coste de Hipoteca
- Da la mayor entrada posible (mínimo 20%, ideal 30-40%) para reducir capital prestado e intereses totales
- Negocia TIN agresivamente: 0.1% menos de TIN = 3.000-5.000€ ahorrados en 25 años
- Reduce plazo al mínimo que puedas pagar cómodamente: 20 años mejor que 30 (ahorras ~30% en intereses)
- Amortiza anticipadamente los primeros 10 años (cuando más intereses pagas) reduciendo plazo
- Revisa y renegocia cada 3-5 años: si hay mejores ofertas, amenaza con cambiar de banco (subrogación)
- Compara el coste de oportunidad: Si TIN <2.5%, puede ser mejor NO amortizar e invertir en fondos indexados (rentabilidad histórica 7-10%)
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