Ajustes avanzados
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Lo que necesitas para comprar
¿Y si la vivienda se revaloriza más o menos?
| Revalorización | Comprando | Alquilando | Sale mejor |
|---|
El impuesto depende de tu comunidad
En vivienda usada pagas el ITP, que fija cada comunidad: del 6 % en Madrid al 10 % o más en Cataluña. En obra nueva, IVA del 10 % más AJD.
La hipoteca cuesta más que la cuota
Además del interés, pagas IBI, comunidad, seguro y mantenimiento. La calculadora los suma mes a mes y los compara con el alquiler que te ahorras.
El alquiler sube con el IRAV
La actualización anual no puede superar el IRAV del INE (2,47 % en agosto de 2026). Aquí puedes simular la subida durante todo el periodo.
Datos de mercado en España (octubre de 2026)
Estos son los últimos datos publicados que usamos como referencia para los valores por defecto. Todos tienen fuente y fecha, para que puedas comprobarlos tú mismo.
| Dato | Valor | Fuente y fecha |
|---|---|---|
| Tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda | 3,01 % (fijo 3,03 %; variable inicial 2,97 %) | INE, Estadística de Hipotecas, julio de 2026 (publicado el 28-09-2026) |
| Plazo medio, importe medio y tipo de hipoteca | 26 años; 180.785 €; el 62,3 % a tipo fijo | INE, julio de 2026 |
| Tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre | 3,134 % | Banco de España (BOE), agosto de 2026 |
| Euríbor a 12 meses | 3,25 % de media en septiembre de 2026 (3,33 % el 30-09) | Datos del EMMI; la media definitiva la publica el Banco de España |
| Variación anual del precio de la vivienda (IPV) | +12,2 % (nueva +7,4 %; segunda mano +12,9 %) | INE, Índice de Precios de Vivienda, 2.º trimestre de 2026 |
| Precio medio de tasación de la vivienda libre | 2.355 €/m² (+12,5 % interanual) | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, 2.º trimestre de 2026 |
| IRAV: límite para actualizar el alquiler | 2,47 % | INE, IRAV, agosto de 2026 (publicado el 15-09-2026) |
| Alquiler medio por metro cuadrado | Entre 14,4 y 15,1 €/m² al mes, según el portal | Fotocasa (14,36), pisos.com (14,86) e idealista (15,1), agosto de 2026. Son índices privados y difieren |
| Población que vive de alquiler | Alemania 52,8 %; Francia 38,6 %; España 26,4 % | Destatis con datos de Eurostat, 2025 |
Un detalle importante: los precios suben a un ritmo del 12 % anual, pero la calculadora no extrapola ese ritmo por defecto. Usa un 2,5 % anual a largo plazo porque un crecimiento de dos dígitos no se sostiene durante décadas. Cámbialo en la calculadora y comprueba cómo cambia la conclusión en la tabla de sensibilidad.
Cómo calcula la comparación
La calculadora simula cada mes del periodo que eliges. Los dos caminos parten del mismo dinero, el que necesitas para comprar: la entrada, los impuestos, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación.
- Quien compra paga la cuota de la hipoteca (sistema francés, interés constante), el IBI, la comunidad, el seguro y el mantenimiento. Su vivienda se revaloriza al ritmo que indiques.
- Quien alquila invierte desde el primer día el dinero que no gasta en entrada y gastos, y paga el alquiler, que sube cada año.
- Cada mes, quien paga menos invierte la diferencia. Así los dos gastan lo mismo y la comparación es justa.
- Al final, el patrimonio del que compra es el valor de la vivienda menos los gastos de venta y la deuda pendiente, más lo que haya invertido. El del que alquila es su cartera, con el IRPF del ahorro restado si dejas la casilla marcada.
La escala del IRPF del ahorro que se aplica es la vigente desde 2025: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí (artículo 66 de la Ley 35/2006). El IVA de la vivienda nueva es del 10 %.
Gastos de la hipoteca: quién paga qué
Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el banco asume los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura del préstamo y la inscripción de la garantía en el registro. La tasación la paga el prestatario. Por eso la calculadora solo suma la tasación como gasto de la hipoteca. Los impuestos y gastos de la compraventa sí los paga el comprador.
Impuesto de compra por comunidad autónoma (2026)
Estos son los tipos generales que usa la calculadora para el ITP en vivienda usada y el AJD en obra nueva. Proceden del documento Tributación Autonómica. Medidas 2026 del Ministerio de Hacienda (actualizado a 23 de septiembre de 2026). Casi todas las comunidades aplican tipos reducidos a jóvenes, familias numerosas, vivienda protegida u otros casos, así que comprueba el tuyo en la casilla de impuesto manual.
| Comunidad | ITP (vivienda usada) | AJD (escritura de compraventa) |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 1,20 % |
| Aragón | 8 % | 1,50 % |
| Asturias | hasta 300.000 €: 8 %; de 300.000 € hasta 500.000 €: 9 %; el resto al 10 % | 1,20 % |
| Canarias | 6,50 % | 0,75 % |
| Cantabria | 9 % | 1,50 % |
| Castilla y León | hasta 250.000 €: 8 %; el resto al 10 % | 1,50 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 1,50 % |
| Cataluña | 10 % | 1,50 % |
| Comunidad de Madrid | 6 % | 0,75 % |
| Comunitat Valenciana | hasta 1.000.000 €: 9 %; el resto al 11 % | 1,40 % |
| Extremadura | hasta 360.000 €: 8 %; de 360.000 € hasta 600.000 €: 10 %; el resto al 11 % | 1,50 % |
| Galicia | 8 % | 1,50 % |
| Illes Balears | hasta 400.000 €: 8 %; de 400.000 € hasta 600.000 €: 9 %; de 600.000 € hasta 1.000.000 €: 10 %; de 1.000.000 € hasta 2.000.000 €: 12 %; el resto al 13 % | 1,50 % |
| La Rioja | 7 % | 1 % |
| Navarra (régimen foral) | 6 % | 0,50 % |
| País Vasco (régimen foral) | 4 % | 0,50 % |
| Región de Murcia | 7,75 % | 1,50 % |
Para las comunidades con tipos por tramos (Asturias, Baleares, Castilla y León, Extremadura y Comunitat Valenciana) la calculadora aplica cada tipo solo al tramo de precio correspondiente. Los umbrales de los tramos proceden de fuentes secundarias y deben confirmarse en tu comunidad. Aragón y Cataluña aplican tipos más altos a valores elevados que aquí no se contemplan. Navarra y el País Vasco tienen régimen foral y no aparecen en el documento del Ministerio.
Ejemplos con los mismos datos y distinto alquiler
Tres casos ilustrativos, con datos inventados, calculados con esta misma calculadora (vivienda de 250.000 € en la Comunidad de Madrid, entrada de 50.000 €, hipoteca al 3 % a 25 años, 20 años de horizonte y el resto de supuestos por defecto). Solo cambia el alquiler. Verás que lo que decide es la relación entre el alquiler y el precio: con estos supuestos, el punto de cruce está entre el 3 % y el 3,5 % de alquiler anual sobre el precio. Por debajo, alquilar e invertir va por delante; por encima, gana comprar.
| Caso | Patrimonio comprando | Patrimonio alquilando | Comprar gana |
|---|---|---|---|
| Alquiler barato respecto al precio Alquiler de 600 €/mes por una vivienda de 250.000 €: el alquiler anual equivale al 2,9 % del precio. |
344.583 € | 372.685 € | No en 20 años |
| Caso intermedio Alquiler de 800 €/mes por una vivienda de 250.000 €: el alquiler anual equivale al 3,8 % del precio. |
344.583 € | 282.441 € | Año 8 |
| Alquiler caro respecto al precio Alquiler de 1.000 €/mes por una vivienda de 250.000 €: el alquiler anual equivale al 4,8 % del precio. |
351.546 € | 198.567 € | Año 5 |
Con los valores por defecto, el caso base (alquiler de 1.200 €/mes) deja 401.854 € comprando y 157.683 € alquilando. No es una predicción: cambia la revalorización, la rentabilidad o el horizonte y el resultado se mueve. Por eso la calculadora incluye la tabla de sensibilidad.
Cuándo suele salir mejor comprar y cuándo alquilar
Suele favorecer a comprar
- Un alquiler alto respecto al precio de la vivienda, que es lo que más pesa en el cálculo.
- Un horizonte largo: los impuestos y gastos de la compra se diluyen con los años.
- Estabilidad laboral y personal, para no tener que vender antes de tiempo.
- Colchón suficiente después de pagar la entrada y los gastos, sin tocar tu fondo de emergencia.
Suele favorecer a alquilar
- Un alquiler bajo respecto al precio de compra.
- Un horizonte corto o incierto: si vendes pronto, los gastos de compra y venta no se amortizan.
- Necesidad de movilidad geográfica o laboral.
- Disciplina para invertir cada mes la diferencia, algo que en la práctica cuesta más que en una hoja de cálculo.
Una regla rápida, solo orientativa. Divide el alquiler de un año entre el precio de la vivienda. Ben Felix, un divulgador financiero, propone como referencia el 5 %: suma un 1 % de impuestos de propiedad, otro 1 % de mantenimiento y un 3 % de coste de capital, que es lo que dejas de ganar con la entrada. Es una referencia pensada para otros mercados: en España el IBI y los costes son distintos, y con una hipoteca al 3 % y una inversión del 5 % con impuestos, el punto de cruce de esta calculadora sale más bajo, cerca del 3 %. Por eso lo correcto es usar la calculadora con tus datos y no fiarte de una sola regla.
Los 7 mitos sobre comprar o alquilar
Mito 1: «Pagar alquiler es tirar el dinero»
Con los valores por defecto (hipoteca de 200.000 € al 3 % a 25 años), en los cinco primeros años pagas 56.905 € de cuotas: 27.916 € son intereses y 28.989 € reducen la deuda. Los intereses no se recuperan, igual que el alquiler, y además pagas IBI, comunidad, seguro y mantenimiento.
Pero también es cierto que la parte de capital sí se convierte en patrimonio. Ninguno de los dos caminos «tira» el dinero: son costes distintos.
Mito 2: «El inmobiliario siempre sube»
Ahora los precios suben con fuerza, un 12,2 % anual en el segundo trimestre de 2026 según el INE. Pero la serie del INE también muestra que los precios cayeron con fuerza tras la burbuja, entre 2008 y 2014, y que quien compró cerca del máximo tardó muchos años en ver su vivienda valer lo mismo. Por eso la calculadora arranca con una hipótesis moderada y te deja probar con una subida cero.
Mito 3: «Es mejor pagarte a ti mismo que a un casero»
No te pagas a ti mismo: pagas al banco, al ayuntamiento, a la comunidad y a las reparaciones. Solo la parte de capital de la cuota es ahorro. En el ejemplo anterior, de 56.905 € pagados en cinco años, 28.989 € (51 %) son amortización.
Mito 4: «Comprar te obliga a ahorrar»
Es verdad para quien no ahorraría sin esa obligación. La comparación de esta calculadora supone que, si alquilas, sí inviertes cada mes la diferencia; en la práctica eso exige disciplina, y si no la tienes, el ahorro forzado de la hipoteca es un punto a favor de comprar. Sé honesto contigo mismo al interpretar el resultado.
Mito 5: «En la jubilación querrás tener la casa pagada»
Con la casa pagada desaparece el alquiler o la cuota, pero siguen el IBI, la comunidad, el seguro y las reparaciones, y a veces las reformas. Lo que sí aporta una vivienda en propiedad es la seguridad de no depender de la renta de un casero. Es una decisión de preferencias tanto como de números.
Mito 6: «En un piso alquilado no puedes hacer nada»
Puedes decorar y personalizar mucho, y para obras mayores necesitas el permiso del propietario. Tener una vivienda propia sí te da libertad total para reformarla, pero cada reforma sale de tu bolsillo y no siempre se recupera al vender.
Mito 7: «Alquilar es solo para jóvenes o para quien no puede comprar»
En Alemania vive de alquiler el 52,8 % de la población y en Francia el 38,6 %, frente al 26,4 % de España, según Eurostat (datos de 2025, publicados por la oficina de estadística alemana). Alquilar es una opción normal en gran parte de Europa. Eso no significa que sea mejor en España: depende de los precios y los alquileres de tu zona, como muestra la calculadora.
Qué cambia con el Real Decreto-ley 26/2026
El 30 de septiembre de 2026 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre, con medidas urgentes en materia de vivienda. Esto es lo relevante para esta comparación, según el texto publicado:
- Actualización del alquiler: la subida anual de la renta no puede exceder la variación del IRAV, y si el contrato no pacta expresamente una actualización, la renta no se actualiza.
- Gastos de gestión: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler no pueden repercutirse al inquilino.
- Plusvalía municipal: actualiza los coeficientes máximos del impuesto desde el 1 de diciembre de 2026, algo que afecta a quien vende.
- Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa: crea una cuenta en la que las ganancias de las aportaciones que permanezcan más de cinco años quedan excluidas de gravamen: el 100 % hasta 10.000 € de ganancia y el 20 % del resto, con un máximo de 150.000 € de aportaciones pendientes de recuperar. Todavía no se puede contratar: falta una orden ministerial. Cuando exista, podría mejorar el resultado de quien alquila e invierte, y la calculadora no la contempla.
Al ser un decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso, y su contenido puede cambiar. No hemos encontrado cambios en el ITP ni en el AJD de la compra de vivienda.
Preguntas frecuentes sobre alquiler vs compra
¿Es mejor alquilar o comprar vivienda en España en 2026?
Depende de la relación entre el precio y el alquiler de tu zona, de cuántos años vas a quedarte y de qué haces con el dinero que no destinas a la vivienda. Cuanto mayor es el alquiler en comparación con el precio de compra, más favorece comprar; cuanto más barato es el alquiler respecto al precio, más favorece alquilar e invertir la diferencia. La calculadora simula mes a mes los dos caminos con tus datos y te muestra el patrimonio de cada uno y el año a partir del cual comprar supera a alquilar.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda además del precio?
En una vivienda usada pagas el ITP, cuyo tipo general fija cada comunidad autónoma: va del 6 % en la Comunidad de Madrid al 10 % o más en Cataluña, según el Ministerio de Hacienda (Tributación Autonómica, medidas 2026). En vivienda nueva pagas IVA del 10 % más el AJD autonómico. A eso se suman notaría, registro y gestoría de la compraventa y la tasación. Desde la Ley 5/2019, los gastos de notaría, gestoría, registro y AJD de la escritura de la hipoteca corresponden al banco; la tasación la paga el prestatario.
¿Cuánto puede subir el alquiler cada año?
La actualización anual de la renta no puede superar la variación del IRAV, el índice de referencia que publica el INE. El último dato publicado, el de agosto de 2026, es del 2,47 %. Además, según la redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos que recoge el Real Decreto-ley 26/2026, si el contrato no pacta expresamente una actualización, no se actualiza la renta. En una zona de mercado residencial tensionado la renta de un contrato nuevo tiene otros límites.
¿Qué rentabilidad debo suponer para el dinero que invierto si alquilo?
Es una hipótesis, no un dato: nadie conoce la rentabilidad futura. Por eso la calculadora arranca con un 5 % anual neto de comisiones, que es prudente, y te deja cambiarlo. Prueba también con valores más bajos y más altos: si la conclusión cambia con un pequeño ajuste, significa que la decisión es sensible a esa hipótesis. La calculadora, además, resta los impuestos del ahorro al final con la escala vigente del IRPF.
¿Qué tipo de interés debo usar para la hipoteca?
El tipo medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas fue del 3,01 % en julio de 2026 según el INE (3,03 % en las de tipo fijo), con un plazo medio de 26 años. El Banco de España da un 3,134 % para agosto en los préstamos a más de tres años para vivienda libre. Tu oferta concreta puede diferir según el banco, la vinculación y tu perfil. Si es variable, el Euríbor a 12 meses marca el rumbo: la media de septiembre de 2026 fue del 3,25 % aproximadamente, y la calculadora usa un tipo constante.
¿Tributa la ganancia al vender la vivienda?
La ganancia patrimonial por vender una vivienda tributa en el IRPF, pero hay exenciones, por ejemplo cuando se trata de la vivienda habitual y se reinvierte el importe en otra vivienda habitual en el plazo legal, o cuando el vendedor es mayor de 65 años. Por defecto la calculadora no resta ese impuesto; tienes una casilla en los ajustes avanzados para incluirlo si quieres ver el caso más desfavorable. Tampoco incluye la plusvalía municipal.
¿Hay deducción por comprar la vivienda habitual?
No hay una deducción estatal general por la compra de la vivienda habitual para quienes la adquirieron a partir de 2013; solo se mantiene un régimen transitorio para compras anteriores. Algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones o beneficios propios en el ITP o en el IRPF, sobre todo para jóvenes, familias numerosas o viviendas en municipios rurales. Consulta la normativa de tu comunidad en la Agencia Tributaria o en su Hacienda autonómica.
Fuentes oficiales y para saber más
Las cifras, los tipos y las normas cambian. Antes de decidir, contrasta la información en las fuentes oficiales:
- INE – Estadística de Hipotecas: tipo de interés, importe y plazo medios de las nuevas hipotecas.
- INE – Índice de Precios de Vivienda y Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
- Banco de España (BOE) – Tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario.
- Portal del Cliente Bancario (Banco de España): guías sobre préstamos e hipotecas.
- Ministerio de Hacienda – Tributación Autonómica. Medidas 2026: tipos de ITP y AJD por comunidad.
- BOE – Ley 35/2006 del IRPF y Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.
- BOE – Real Decreto-ley 26/2026 de medidas urgentes en materia de vivienda.
- Agencia Tributaria: tributación de la compra, la venta y el alquiler de vivienda.